JAKARTA, ANALISTIS.COM — Pemerintah mendorong pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, efektivitas kebijakan tersebut tidak cukup diukur dari regulasi yang diterbitkan. Konsistensi pelaksanaan di daerah dan kemampuan masyarakat memenuhi persyaratan menjadi faktor penting dalam menentukan manfaatnya.
Menteri Dalam Negeri Muhammad Tito Karnavian menegaskan dukungan Kementerian Dalam Negeri (Kemendagri) terhadap Program 3 Juta Rumah yang menjadi salah satu prioritas Presiden Prabowo Subianto.
Pernyataan itu disampaikan Tito saat menghadiri kegiatan Bedah Rumah dan Bakti Kesehatan Polisi Bersama Masyarakat di Kampung Ambon, Cengkareng, Jakarta Barat, Sabtu (24/10/2026).
Tito menyatakan Kemendagri siap mendukung Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait melalui penyederhanaan regulasi dan kebijakan yang menjadi kewenangan kementeriannya.
Ia menyebut sekitar 30 juta keluarga di Indonesia belum memiliki rumah atau masih menempati hunian yang tidak layak. Angka tersebut merupakan pernyataan Tito yang masih memerlukan rujukan statistik primer untuk memastikan definisi dan cakupan keluarga yang dimaksud.
“Masalah perumahan adalah salah satu kebutuhan dasar masyarakat. Dan Pak Presiden semua programnya pro rakyat, rakyat kecil terutama,” ujar Tito dalam keterangannya.
Pembebasan BPHTB dan PBG Perlu Dipastikan Berjalan
Tito menjelaskan, salah satu bentuk dukungan Kemendagri adalah mendorong pembebasan BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
“Yang kalau mau memperbaiki rumah, membangun rumah, itu harus bayar 5 persen dari nilai jual objek pajak. Kami nolkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah,” kata Tito.
Selain BPHTB, pemerintah juga mendorong pembebasan retribusi penerbitan PBG, yang sebelumnya dikenal sebagai Izin Mendirikan Bangunan (IMB), bagi kelompok yang memenuhi persyaratan.
Tito mengatakan Kemendagri telah menerbitkan surat edaran kepada kepala daerah terkait kebijakan tersebut.
Dukungan pemerintah pusat juga dituangkan dalam Keputusan Bersama Menteri PKP dan Menteri Dalam Negeri Nomor 1649/KPTS/M/2026 tentang Dukungan Percepatan Pelaksanaan Program Pembangunan 3 Juta Rumah, yang ditetapkan pada 19 Juni 2026.
Regulasi tersebut menjadi salah satu rujukan dalam pelaksanaan kemudahan perumahan bagi MBR. Namun, masyarakat tetap perlu memenuhi kriteria penerima dan ketentuan yang berlaku. Pembebasan biaya tidak berarti seluruh warga otomatis memperoleh fasilitas tanpa persyaratan.
Dokumen kebijakan tersebut dapat ditelusuri melalui SKB Dua Menteri di JDIH Kementerian PKP.
Persoalan berikutnya adalah memastikan kebijakan tersebut benar-benar diterapkan secara konsisten. Penerbitan regulasi di tingkat pusat dan daerah belum dengan sendirinya membuktikan bahwa seluruh masyarakat yang memenuhi syarat telah memperoleh kemudahan tersebut.
Karena itu, keterbukaan informasi mengenai prosedur, dokumen yang dibutuhkan, cakupan pembebasan, serta mekanisme pengaduan menjadi bagian penting dari pelaksanaan program.
Birokrasi Daerah Menentukan Akses Masyarakat
Penyederhanaan regulasi perumahan berkaitan erat dengan kualitas pelayanan pemerintah daerah. Prosedur yang tidak jelas, perbedaan persyaratan, atau ketidakpastian waktu pelayanan dapat menambah beban warga yang hendak mengakses fasilitas pemerintah.
Analistis.com sebelumnya mengulas persoalan birokrasi melalui artikel Prabowo Akui Birokrasi Indonesia Berbelit dan Tak Efisien, Ini Harus Kita Berantas.
Dalam konteks Program 3 Juta Rumah, penyederhanaan prosedur perlu diterjemahkan menjadi pelayanan yang mudah dipahami, konsisten, dan dapat dipertanggungjawabkan. Masyarakat harus memperoleh kepastian mengenai persyaratan dan tahapan pengajuan tanpa dibebani prosedur yang tidak sesuai ketentuan.
Di sisi lain, pemerintah daerah juga memiliki kondisi fiskal dan kapasitas administrasi yang berbeda-beda. Analistis.com telah membahas tekanan anggaran daerah dalam artikel 490 Pemda Kesulitan Bayar Gaji ASN, Alarm Krisis Fiskal Daerah Makin Nyata.
Konteks fiskal tersebut relevan untuk memahami tantangan tata kelola daerah, tetapi tidak otomatis membuktikan bahwa tekanan anggaran menjadi penyebab terhambatnya pembebasan BPHTB atau retribusi PBG. Pelaksanaan kebijakan perumahan tetap perlu diperiksa berdasarkan aturan dan bukti dari masing-masing daerah.
Rumah Terjangkau Tidak Cukup dengan Biaya Administrasi Gratis
Penghapusan biaya tertentu berpotensi meringankan pengeluaran masyarakat. Namun, persoalan keterjangkauan hunian jauh lebih luas daripada biaya perizinan dan pajak.
Kemampuan membayar cicilan, tingkat penghasilan, ketersediaan lahan, legalitas tanah, serta lokasi rumah yang dekat dengan tempat kerja turut menentukan apakah suatu hunian benar-benar terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah.
Dalam artikel Lapangan Kerja Bertambah, Mengapa Banyak Anak Muda Tetap Sulit Sejahtera?, Analistis.com sebelumnya membahas persoalan hubungan antara kesempatan kerja dan kesejahteraan.
Konteks tersebut penting dalam membaca kebijakan perumahan. Memiliki pekerjaan tidak selalu berarti seseorang memiliki kemampuan membeli rumah, terutama ketika penghasilan harus dibagi untuk kebutuhan pokok, transportasi, pendidikan, dan kewajiban rumah tangga lainnya.
Karena itu, kemudahan regulasi perlu berjalan beriringan dengan penyediaan hunian yang sesuai kemampuan ekonomi masyarakat. Pemerintah juga perlu memastikan bahwa fasilitas yang diberikan benar-benar menjangkau kelompok sasaran, bukan hanya mempermudah proses administratif.
Kriteria MBR Harus Jelas dan Tepat Sasaran
Tito turut menyoroti pentingnya penetapan kriteria masyarakat berpenghasilan rendah. Menurutnya, kategori MBR harus ditentukan berdasarkan penghasilan, bukan semata-mata status sebagai bagian dari 40 persen masyarakat terbawah.
Kejelasan kriteria diperlukan agar fasilitas perumahan dapat menjangkau masyarakat yang benar-benar membutuhkan.
Penetapan penerima manfaat harus mengacu pada regulasi yang berlaku, termasuk Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 beserta perubahan yang relevan.
Pemerintah daerah perlu menyediakan informasi yang mudah diakses mengenai persyaratan, dokumen pendukung, mekanisme verifikasi, serta jenis fasilitas yang dapat diperoleh. Dengan demikian, warga tidak terjebak pada anggapan bahwa seluruh bentuk bantuan perumahan memiliki persyaratan yang sama.
Pengawasan juga dibutuhkan untuk memastikan pelaksanaan kebijakan berjalan transparan dan dapat dipertanggungjawabkan.
Bedah Rumah Menjadi Bagian dari Solusi
Selain mendorong kemudahan regulasi, Tito menyoroti Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau program bedah rumah untuk membantu masyarakat memperbaiki hunian yang tidak layak.
Ia menjelaskan adanya kemudahan persyaratan bagi warga tertentu yang belum memiliki sertifikat tanah, khususnya mereka yang tinggal di kawasan permukiman kumuh di Jakarta. Dalam mekanisme yang disampaikan Tito, warga dapat menggunakan surat keterangan tidak mampu dari kepala kampung atau kelurahan untuk mengajukan bantuan.
Persyaratan tersebut tetap perlu dipahami sesuai ketentuan program dan hasil verifikasi pemerintah. Tidak semua kondisi penguasaan tanah atau permohonan bantuan otomatis memenuhi persyaratan yang berlaku.
Program bedah rumah melengkapi upaya penyediaan hunian baru karena persoalan perumahan juga menyangkut kualitas tempat tinggal yang telah dihuni masyarakat.
Kegiatan di Kampung Ambon tersebut turut dihadiri Menteri PKP Maruarar Sirait, Kepala Badan Pusat Statistik Amalia Adininggar Widyasanti, Kapolda Metro Jaya Komjen Pol. Dadang Hartanto, Direktur Jenderal Penataan Agraria Kementerian ATR/BPN Embun Sari, serta sejumlah pihak terkait.
Keberhasilan Program Harus Terlihat pada Manfaat bagi Warga
Program 3 Juta Rumah membutuhkan dukungan pemerintah pusat, pemerintah daerah, pengembang, dan masyarakat. Penyederhanaan aturan merupakan salah satu instrumen untuk memperluas akses terhadap hunian, tetapi dampaknya harus dapat dirasakan secara nyata.
Pemerintah perlu memastikan pembebasan BPHTB dan retribusi PBG dilaksanakan sesuai ketentuan, informasi persyaratan tersedia secara terbuka, dan mekanisme pengaduan berjalan ketika masyarakat menemukan ketidaksesuaian di lapangan.
Evaluasi berkala juga penting untuk mengidentifikasi daerah yang belum melaksanakan kebijakan secara optimal serta mengetahui kendala yang dihadapi masyarakat dalam mengakses fasilitas tersebut.
Pada akhirnya, keberhasilan program perumahan tidak hanya ditentukan oleh target pembangunan atau banyaknya regulasi yang diterbitkan. Ukuran yang lebih mendasar adalah sejauh mana masyarakat yang membutuhkan dapat memperoleh atau memperbaiki hunian secara layak, terjangkau, dan melalui proses yang jelas.
Analistis.com — Tajam Membaca Peristiwa.
1 komentar